Social media manager immobiliare: video tour, quartieri e agenti.
Un social media manager immobiliare trasforma gli immobili in vendita in video tour e caroselli, racconta i quartieri e rende riconoscibili gli agenti, così i proprietari ti scelgono prima ancora di chiamarti. not4sale gestisce i social di agenzie immobiliari e costruttori, coordinando contenuti, sponsorizzate e richieste con il gestionale dell'agenzia.
Il profilo Instagram tipico di un'agenzia immobiliare è un catalogo: foto grandangolari del soggiorno, la scritta VENDESI in sovrimpressione, prezzo e metri quadri. Uno dopo l'altro, sempre uguali. Chi non sta cercando proprio quell'immobile scorre oltre, e chi lo sta cercando l'ha già visto sul portale.
Intanto gli immobili migliori si vendono in poche settimane e il feed si riempie di annunci scaduti. Gli agenti, che sono il vero motivo per cui un proprietario sceglie un'agenzia, sul profilo non compaiono mai.
Mancano poi del tutto i contenuti per chi deve vendere, cioè per il pubblico che porta gli incarichi. Nessuno spiega quali documenti servono, quanto tempo ci vuole, come si sceglie il prezzo.
Infine i rischi: foto con il numero civico in vista, oggetti personali dei proprietari, volti di inquilini ripresi senza permesso. E sponsorizzate lanciate con il pulsante "metti in evidenza" senza impostare la categoria speciale prevista per gli annunci immobiliari, che finiscono rifiutate o bloccate.
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Obiettivi e portafoglio
Decidiamo quanto spazio dare ad acquirenti e proprietari e scegliamo quali immobili meritano un video e quali un semplice carosello.
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Format ricorrenti
Fissiamo tre o quattro format riconoscibili: tour dell'immobile, quartiere in un minuto, domande del venditore, l'agente racconta.
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Riprese in serie
In una mattina giriamo più immobili e più contenuti, con il consenso scritto dei proprietari e una checklist privacy.
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Pubblicazione e sponsorizzate
Pubblichiamo e, quando serve, sponsorizziamo con la categoria corretta per gli annunci immobiliari e un pubblico per zona.
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Contatti nel CRM
Ogni messaggio utile diventa un contatto nel gestionale con la sua fonte, così vediamo quali contenuti portano visite e incarichi.
Cosa pubblica un social media manager immobiliare
Pubblica contenuti che le persone guarderebbero anche se non stanno comprando casa adesso, perché è tra queste persone che si trovano i futuri venditori. La nostra gestione social media, applicata a un'agenzia, ruota attorno a pochi format:
- Il video tour verticale: si entra dalla porta e si percorre la casa come durante una visita vera, con l'agente che indica i punti di forza e anche i limiti. Più credibile di dieci foto grandangolari.
- Il quartiere in un minuto: scuole, negozi, parcheggi, rumore, luce. È il contenuto che si salva e si condivide, e posiziona l'agenzia come esperta della zona.
- Le domande di chi vende: quali documenti servono, cos'è l'attestato di prestazione energetica, come si fissa il prezzo, quanto dura un incarico.
- L'agente racconta: una trattativa difficile chiusa bene, un errore da non fare, senza dettagli che identifichino i clienti.
- Prima e dopo dell'home staging, quando l'agenzia prepara gli immobili per le foto.
Il catalogo degli immobili non sparisce: si sposta nelle storie in evidenza e sul sito.
Un dettaglio pratico fa la differenza: il video tour va girato quando l'immobile è al suo meglio, con luce naturale, letti rifatti e niente auto davanti al cancello. Una mattina di riprese ben organizzata copre il materiale di settimane, e i contenuti sui quartieri restano validi per mesi, a differenza degli annunci che scadono con la vendita.
Instagram, Facebook, TikTok e LinkedIn: chi trovi dove
Non serve esserci ovunque. Serve scegliere in base a chi devi convincere.
| Canale | Chi trovi | Contenuto che funziona |
|---|---|---|
| Instagram | Acquirenti e venditori della zona, chi cerca la seconda casa | Video tour, quartieri, volti degli agenti |
| Facebook | Proprietari della zona, gruppi locali | Domande di chi vende, venduti, eventi in agenzia |
| TikTok | Chi cerca il primo appartamento o l'affitto | Tour veloci, consigli pratici |
| LinkedIn | Investitori, imprese, professionisti | Nuove costruzioni, mercato, progetti |
Per un'agenzia di quartiere due canali curati bastano. I costruttori, che vendono interventi interi, possono aggiungere LinkedIn per parlare con investitori e professionisti.
Privacy, proprietari e regole delle sponsorizzate
Un'abitazione è un luogo privato anche quando è in vendita. Prima di ogni ripresa chiediamo un consenso scritto al proprietario, togliamo foto di famiglia, documenti e oggetti di valore, evitiamo numeri civici, targhe e volti di vicini o inquilini.
Quando un post presenta un immobile in vendita o in affitto è a tutti gli effetti un annuncio, quindi riporta classe energetica e indice di prestazione come qualsiasi altro mezzo di comunicazione commerciale. Per le sponsorizzate, Meta tratta gli annunci immobiliari come categoria speciale nei paesi in cui lo richiede, con un targeting ridotto: niente selezione per età o genere e raggi geografici minimi. Impostiamo le campagne di Meta Ads verificando le regole in vigore, perché un'inserzione bloccata è un immobile che non si vede.
Come misuriamo i social di un'agenzia immobiliare
Contiamo quello che porta a un rogito o a un incarico: messaggi che diventano visite, richieste di valutazione arrivate dai social, proprietari che citano un video quando chiamano. Ogni contatto finisce nel gestionale con la sua fonte e, quando serve, su una pagina del sito dell'agenzia dove l'immobile si vede per intero.
Sulla costa tra Romagna e Marche i video tour lavorano soprattutto in primavera, quando chi cerca la casa per le vacanze decide da lontano. È uno dei casi in cui social e marketing immobiliare si giocano sullo stesso calendario, e i contenuti vanno preparati con qualche settimana di anticipo.
Domandevere.
Devo pubblicare tutti gli immobili che ho in portafoglio?
No. Nel feed vanno gli immobili che raccontano qualcosa: una casa particolare, una zona richiesta, un prezzo interessante per la tipologia. Gli altri stanno nelle storie in evidenza e sul sito. Un profilo che è solo un elenco di annunci viene ignorato da chi non sta comprando adesso, cioè proprio dai futuri venditori.
Chi gira i video tour degli immobili?
Li organizziamo noi, in giornate di riprese in cui si visitano più immobili. Serve la collaborazione dell'agente, che conosce la casa e la racconta meglio di chiunque. Se in agenzia c'è qualcuno che vuole girare da sé, gli diamo una traccia e regole semplici su luce, percorso e durata, e ci occupiamo noi del montaggio.
Serve il permesso del proprietario per pubblicare il video della casa?
Sì, ed è meglio averlo per iscritto, magari inserito nell'incarico di vendita. Il proprietario deve sapere dove verrà pubblicato il video e per quanto tempo. Prima delle riprese togliamo foto personali, documenti e oggetti di valore, ed evitiamo inquadrature che rendano riconoscibili l'indirizzo o le persone.
Le sponsorizzate per un immobile hanno regole particolari?
Sì. Meta considera gli annunci di case in vendita o in affitto una categoria speciale in diversi paesi, con limiti di targeting: niente selezione per età o genere, raggi geografici minimi, esclusioni ridotte. Le campagne vanno impostate così dall'inizio. Inoltre l'inserzione è un annuncio a tutti gli effetti e deve riportare la classe energetica.
Ha senso che compaiano gli agenti e non solo l'agenzia?
Sì, è uno dei contenuti più efficaci. Il proprietario affida la casa a una persona, non a un logo, e vedere l'agente che spiega e risponde costruisce fiducia prima del primo incontro. L'unica attenzione riguarda chi lascia l'agenzia: per questo i profili restano aziendali e i contenuti con gli agenti si possono archiviare.
Da cosa dipende il costo della gestione social per un'agenzia immobiliare?
Dal numero di canali, da quanti video tour servono ogni mese, dalle giornate di riprese e da quanto ti interessa gestire anche le sponsorizzate, il cui budget resta separato. Un'agenzia di quartiere e un costruttore che lancia un intervento hanno bisogni diversi. Il calcolatore su /preventivo dà una prima stima.